陈利文房地产30讲读后感精选

纵观客户购买南国奥林匹克花园的实例中，购买的原因都不离其四：一、小区环境优美；二、小区配套设施相对完善；三、小区具有良好的生活氛围；四、小区的交通在不远的将来会因为地铁的开通而变得更加完善。但依我之见，在众多原由中，因为对南奥小区的环境和生活氛围而选择在此处置业的顾客较为占上风。因此在销售南奥楼盘的时候，我把环境和生活氛围的推销放在首位。
首先，当客户第一次踏入销售大厅的时候，一般都来到大模型前观看楼盘总体布置图，而作为售楼人员的我，在对客户讲解时，首先详细介绍南奥的北面是南村万亩的自然生态保护区，客户因此自然会联想到南奥的空气质量能得到保征。
其次，在引领客户参观样板房的过程中，我会特意地引领顾客走这条路线：会所正门雅典区北京板房。在会所正门特别是早上的时候，大都会有一大群老人在打太极拳，这首先可以令客户感到对南奥生活的向往。在雅典区，我会以此来介绍南奥的环境：宁静的小区，绿树成荫的小区大道，干净整洁的路面以及微风中的花草芳香，让客户深深地感受到南奥的生活，可以使客户在经历一天繁忙、紧张的工作之后得到极大的放松，宁静、舒适的生活环境是南奥立于不败之地的根本原因。
再次，在引领客户回销售大厅的过程中，我会有意带领他们途经高尔夫球场回来，这时候着重向客户介绍南奥的绿化率与容积率，让客户感到南奥的文化生活就像高尔夫。通过一系列的"讲解、参观以及客户的亲身感受，这时大多数客户对南奥文化会有更进一步深刻的理解，他们大都会意识到，置业南奥不单是买一个居住的地方，买的更是一个生活氛围，一个社区文化，一个前所未有的舒适感受。
经过我本人的观察，置业南奥的客户年龄大都在30—45岁之间，年轻的客户大都因社区的配套设施完善，如学校、超市等以及对其良好的生活气氛的向往，使其忘记工作的烦恼来购买，而年龄较大的客户大都因为对其高尚的社区文化和优质的生活环境而选择置业。
一名合格的售楼人员不仅要熟悉房地产销售基本流程，更要善于在工作中灵活运用。案例中除了楼盘本身品质保证之外，售楼员过人之处在于最大限度地发挥了现场各种售楼道具的作用，运用之妙，妙在无痕，自然之中始终注意向客户展现楼盘的营销卖点，耳听是虚，眼见为实，让客户切身感受到南奥小区的环境和生活氛围、社区文化。

要把一个美好家居生活的梦想成功地推销给客户，就要有一个好的造梦环境，也就是应作好销售现场的包装，追求每一个细节的完美，使每一位来看楼的客户都能体味到美妙绝伦、美梦成真的感觉。现场包装工作主要包括：售楼部的布置、样板间的布置、现场绿化、工地围墙、环境营造等。现场包装的细致程度不仅直接影响客户的临场情绪以及对整个楼盘素质的判断，而且，还会影响客户对发展商实力的判断。有人说：好的现场包装等于销售成功的一半，尽管有些夸张，但却相当在理。试想，如果客户被广告所吸引，兴冲冲地跑到现场一看，只见现场布置简陋，环境缺乏整治——在这样简陋粗糙的环境里洽谈购房，谁会相信发展商所许下的种种承诺呢？谁又会相信发展商在未来的日子里会处处为业主着想呢？另一方面，美伦美奂的环境也有助于楼盘吸纳买家、聚集人气。
另外案例中售楼人员对客户购买楼盘的原因如楼盘区域环境、配套设施、文化生活、交通状况作了个性化的分析，对目标客户做了科学的总结与分类，对其它楼盘销售也有借鉴性，希望广大售楼人员通过学习，能够做到举一反三。
在售楼员中，甚至包括发展商的高级管理层普遍存在一种认识上的误区，即搞售楼工作的人，一定要口若悬河，能说会道。其实，售楼面谈时，售楼人员“卖嘴皮子”，很容易引起顾客的反感，潜心的倾听往往比滔滔不绝的谈话更重要，顾客往往会因为售楼人员专心地倾听而愿意更多、更深地暴露自己的观点。学会倾听才能了解到顾客的需要，只有等顾客把心里话说完，售楼人员才能充分了解、发现客户的购买动机。
倾听中售楼人员不要忘记自己的身份，客户才是真正的“演员”，自己只不过是一个“听众”。为了鼓励顾客继续说下去，售楼员可以运用点头、微笑、重复一些重要的句子、提出几个顾客关心的问题等身体语言、口头语言对顾客的谈话和观点给予肯定，适当地在说话者和倾听者两个角色之间转换，如经常插入这样的话：“我明白您的意思”，“您是说……”，“您提到的……”，“这种看法是正确的”，“您真了不起”，“您真不简单”等，并且以求教的方式诱导顾客作进一步的阐述（即使售楼员对这一问题很明白也要这样做），适当地恭维能使顾客的神经兴奋，客户在心情舒畅时，其抗干扰力往往很脆弱，容易改变初衷，接受平时很难接受的事物，聪明的`售楼人员会紧紧抓住这个机会促进成交。

应注意倾听中不论顾客说话内容是如何的乏味，售楼人员都仍然要表现出积极的态度和真诚参与谈话的热情，用钦佩的表情、赞叹的语气、肯定的态度、到位的提问调动顾客说话的积极性。例如，顾客讲了个与售楼无关的笑话，售楼人员的职责就是配合以朗声大笑（不是傻笑，也不是皮笑肉不笑），从而达到与顾客沟通的目的。只有在摸清顾客真正意图的基础上，才能及时调整谈话策略，有针对性地说服顾客。
售楼人员在倾听中必须避免那些可能令客户不快的习惯和小动作，
1、下意识地扯衣服或擦眼镜；
2、咬指甲或不自觉地嗑咬东西；
3、玩钥匙或硬币以及手机；
4、剔牙齿或掏耳朵；
5、用手敲打桌子；
6、搔头摸鼻子；
7、心不在焉地在洽谈桌上乱写乱画；
8、手舞足蹈地弄出响声；
9、接听手机、发短信息、打电话；
10、边说话边撕抛纸片。
摘要：
目前我国发展最迅速的行业当属房地产业，房地产业应经成为了我国经济的支柱产业，成为拉动内需增长的重要力量，房地产业的兴起使得另一行业的悄然兴起，随着房地产业的快速发展，房地产营销策划业也得到了迅猛的发展。近年来为了使得国民经济的稳定发展，国家对房地产业的调控政策持续加紧，使得房地产业进入低迷期，获取的利润也变得更少了，同行之间的竞争越来越激烈，这更加显得房地产营销策划业的重要的性。房地产营销策划业得到了发展，由单一趋向于全面，由注重表面到追求内涵，有杂乱无章到规范有序，这一切都是房地产营销策划业的进步，虽然进步明显，但是仍旧存在许多的问题，这是值得我们的重视的地方。
关键词：
房地产营销策划；问题；建议
房地产营销策划业是应用于房地产推销而发展起来的，在房地产低迷期市房地产营销策化的作用得到了商家的重视，虽然取得不错的成果，但是存在的问题仍旧不能够忽视，部分营销策划人员只注重后期的营销策划，对前期的策划忽视；忽略的每个城市的不同情况，只凭借个人经验，盲目对其进行策划，脱离市场的实际需求；在推广的过程中，忽略了房地产的营销内涵，过分注重于推广技巧；对营销的最终目的没有实现，过于注重对房地产的炒作，缺乏实际的作用。为了改善目前房地产业所存在的问题，探索科学有效的营销策略方法对房地产营销策划业的发展具有重要的意义。

1房地产的背景状况
随着我国的房地产业的壮大，使得房地产业成为了国家的经济支柱产业。长期以来，房地产的快速发展使得房地产营销策划没有得到重视，但是在2008年经济危机以来，国家为了使房地产市场回暖，适时放松了对房地产业的束缚，取得了良好的成果，拉动了低迷的经济，但是由于政府没有采取严格的监管制度，使得各地城市的房价暴涨，房地产投资者的投机现象十分严重。就目前的房地产现象，使得国家不得不对房地产业进行严格控制，不然后果十分的严重，将直接会导致国民经济的崩溃。国家对于房地产业调控政策的加紧，使得房地产市场变得日渐紧张，同行之间的竞争越来越激烈，这使得开发商开始中房地产的营销策划的作用。
2目前房地产营销策划的问题
开发商虽然已经重视了房地产营销策划的作用，但是仍旧不能把握其内涵，许多的营销策划人员在策划中存在严重的问题，由于这些问题的存在使得营销策划的效果并不是那么的明显，没有实现营销策划的最终目的。
2.1忽略前期策划工作
很多的策划人员都存在这样的问题，对于前期的策划工作不重视，在策划前没有对市场的实际情况进行深入的调查，大部分都只看到了表面现象，而后没有实际的营销定位，导致盲目的开展工作，对于实际的市场区分不明确；没有对不同的城市进行实际调研，对于每个的客户的定位都是千篇一律的手法，毫无新意；前期的策划工作看似很有看点，实则毫无用处，并没有起到真正的作用。对于房地产的前期策划是在房地产项目开发的基础之上来实现的，这样才能够在市场寻求到销路，这也为后期的营销做铺垫。
2.2模式化营销策划
这是多数房地产营销策划所出现的问题，没有根据实际的情况来制定不同的营销方案，把过去一些成功项目的经验加载上去，使得每个客户的营销方案都是一个模式的，没有凸显创新，脱离了真正的市场需求。房地产业的区域性十分强，针对不同城市的经济文化差异，应该结合实际的`市场行情来制定营销策划方案。
2.3注重于表面、忽略实际效果
现在存在的房地产营销策划案中，通过对媒体进行大肆的炒作，吸引消费者的关注，这样虽然表面的功夫做得很好，但实际的效果是非常的差，消费者最重视还是房屋的质量问题、户型是否无有所追以及物业管理是否可信等等方面。搞促销虽然能够吸引消费者的关注，但缺乏实际的操作意义，这对将卖房没有实际意义。所以光靠追求表面的热闹是起不到预期的营销效果。

3房地产营销策划科学方式
营销策划要注重实际效果，从目前的营销策划案中看，各种营销理念层出不穷，看起来富有创意，实际是对市场行情没有把握，只有少数的楼盘抓住市场命脉，其他商家都是费力不讨好，巨额的营销费用没有起到实际的效果，使得不少商家感到困惑。其实主要是营销策划没有注意要点，营销策划应该要从消费者的角度看起，这样能满足消费者的需求，起到营销策划的实际效果。引导消费者前来购房才是营销策划的最终目的，所以要精准的把握消费者的需求，开展以个人的方式促销。
4全程营销策划理念
这是针对房地产的全程营销营销策划，其目地就是买房。这是一种系统工程的营销策划理念，是包含前期市场调查，项目定位，实际实施财务的分析，在目前业界取得效果明显，得到了广泛的推广。全程营销策划理念解决目前营销策划的大多数问题，通过专业性的营销分析，充分的把握市场，针对不同的消费人群有着不同的促销方式，使得每个客户都能够满足自身的需求。因为结合市场的实际状况，每一个客户的营销方案都是不同的，凸显创新。
5结束语
营销策划的最终目的就是引导消费者前来卖房，注重表面功夫而不重视实际的作用的营销策划是失败。全程营销策划理念的符合目前营销策划的市场的行情，得到了广大的商家的运用。
参考文献
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