房地产策划读后感汇编

在售楼员中，甚至包括发展商的高级管理层普遍存在一种认识上的误区，即搞售楼工作的人，一定要口若悬河，能说会道。其实，售楼面谈时，售楼人员“卖嘴皮子”，很容易引起顾客的反感，潜心的倾听往往比滔滔不绝的谈话更重要，顾客往往会因为售楼人员专心地倾听而愿意更多、更深地暴露自己的观点。学会倾听才能了解到顾客的需要，只有等顾客把心里话说完，售楼人员才能充分了解、发现客户的购买动机。
倾听中售楼人员不要忘记自己的身份，客户才是真正的“演员”，自己只不过是一个“听众”。为了鼓励顾客继续说下去，售楼员可以运用点头、微笑、重复一些重要的句子、提出几个顾客关心的问题等身体语言、口头语言对顾客的谈话和观点给予肯定，适当地在说话者和倾听者两个角色之间转换，如经常插入这样的话：“我明白您的意思”，“您是说……”，“您提到的……”，“这种看法是正确的”，“您真了不起”，“您真不简单”等，并且以求教的方式诱导顾客作进一步的阐述（即使售楼员对这一问题很明白也要这样做），适当地恭维能使顾客的神经兴奋，客户在心情舒畅时，其抗干扰力往往很脆弱，容易改变初衷，接受平时很难接受的事物，聪明的`售楼人员会紧紧抓住这个机会促进成交。
应注意倾听中不论顾客说话内容是如何的乏味，售楼人员都仍然要表现出积极的态度和真诚参与谈话的热情，用钦佩的表情、赞叹的语气、肯定的态度、到位的提问调动顾客说话的积极性。例如，顾客讲了个与售楼无关的笑话，售楼人员的职责就是配合以朗声大笑（不是傻笑，也不是皮笑肉不笑），从而达到与顾客沟通的目的。只有在摸清顾客真正意图的基础上，才能及时调整谈话策略，有针对性地说服顾客。
售楼人员在倾听中必须避免那些可能令客户不快的习惯和小动作，
1、下意识地扯衣服或擦眼镜；
2、咬指甲或不自觉地嗑咬东西；
3、玩钥匙或硬币以及手机；
4、剔牙齿或掏耳朵；
5、用手敲打桌子；
6、搔头摸鼻子；
7、心不在焉地在洽谈桌上乱写乱画；

8、手舞足蹈地弄出响声；
9、接听手机、发短信息、打电话；
10、边说话边撕抛纸片。
纵观客户购买南国奥林匹克花园的实例中，购买的原因都不离其四：一、小区环境优美；二、小区配套设施相对完善；三、小区具有良好的生活氛围；四、小区的交通在不远的将来会因为地铁的开通而变得更加完善。但依我之见，在众多原由中，因为对南奥小区的环境和生活氛围而选择在此处置业的顾客较为占上风。因此在销售南奥楼盘的时候，我把环境和生活氛围的推销放在首位。
首先，当客户第一次踏入销售大厅的时候，一般都来到大模型前观看楼盘总体布置图，而作为售楼人员的我，在对客户讲解时，首先详细介绍南奥的北面是南村万亩的自然生态保护区，客户因此自然会联想到南奥的空气质量能得到保征。
其次，在引领客户参观样板房的过程中，我会特意地引领顾客走这条路线：会所正门雅典区北京板房。在会所正门特别是早上的时候，大都会有一大群老人在打太极拳，这首先可以令客户感到对南奥生活的向往。在雅典区，我会以此来介绍南奥的环境：宁静的小区，绿树成荫的小区大道，干净整洁的路面以及微风中的花草芳香，让客户深深地感受到南奥的生活，可以使客户在经历一天繁忙、紧张的工作之后得到极大的放松，宁静、舒适的生活环境是南奥立于不败之地的根本原因。
再次，在引领客户回销售大厅的过程中，我会有意带领他们途经高尔夫球场回来，这时候着重向客户介绍南奥的绿化率与容积率，让客户感到南奥的文化生活就像高尔夫。通过一系列的"讲解、参观以及客户的亲身感受，这时大多数客户对南奥文化会有更进一步深刻的理解，他们大都会意识到，置业南奥不单是买一个居住的地方，买的更是一个生活氛围，一个社区文化，一个前所未有的舒适感受。
经过我本人的观察，置业南奥的客户年龄大都在30—45岁之间，年轻的客户大都因社区的配套设施完善，如学校、超市等以及对其良好的生活气氛的向往，使其忘记工作的烦恼来购买，而年龄较大的客户大都因为对其高尚的社区文化和优质的生活环境而选择置业。

一名合格的售楼人员不仅要熟悉房地产销售基本流程，更要善于在工作中灵活运用。案例中除了楼盘本身品质保证之外，售楼员过人之处在于最大限度地发挥了现场各种售楼道具的作用，运用之妙，妙在无痕，自然之中始终注意向客户展现楼盘的营销卖点，耳听是虚，眼见为实，让客户切身感受到南奥小区的环境和生活氛围、社区文化。
要把一个美好家居生活的梦想成功地推销给客户，就要有一个好的造梦环境，也就是应作好销售现场的包装，追求每一个细节的完美，使每一位来看楼的客户都能体味到美妙绝伦、美梦成真的感觉。现场包装工作主要包括：售楼部的布置、样板间的布置、现场绿化、工地围墙、环境营造等。现场包装的细致程度不仅直接影响客户的临场情绪以及对整个楼盘素质的判断，而且，还会影响客户对发展商实力的判断。有人说：好的现场包装等于销售成功的一半，尽管有些夸张，但却相当在理。试想，如果客户被广告所吸引，兴冲冲地跑到现场一看，只见现场布置简陋，环境缺乏整治——在这样简陋粗糙的环境里洽谈购房，谁会相信发展商所许下的种种承诺呢？谁又会相信发展商在未来的日子里会处处为业主着想呢？另一方面，美伦美奂的环境也有助于楼盘吸纳买家、聚集人气。
另外案例中售楼人员对客户购买楼盘的原因如楼盘区域环境、配套设施、文化生活、交通状况作了个性化的分析，对目标客户做了科学的总结与分类，对其它楼盘销售也有借鉴性，希望广大售楼人员通过学习，能够做到举一反三。
目前全球企业实施ISO认证、产品及服务标准化已成为一种不可逆转的趋势，(ISO9000 质量管理和质量保证系列标准、ISO14000 环境管理系列标准)， 实施标准化，就是对一切细节实施标准化。根据ISO标准形成的文件，包括ISO体系标准中所有适用的要素，阐明管理、执行、验证或评审影响工作的人员的职责、权限和相互关系，说明完成各种不同活动的方式、采用的文件及实施的控制。所以说，标准化就是细化、细化、再细化。
高科技日新月异、经济全球化飞速发展的形势下，伴随着社会分工的越来越细和专业化程度的越来越高，一个要求精细化管理的时代已经到来，模糊、粗放型的管理模式将彻底被淘汰。细节成为产品质量和服务水平的有力表现形式。所谓“针尖上打擂，拼的就是细节”企业只有细致入微地审视自己的产品或服务，注意细节、精益求精才能让产品或服务日臻完美，在竞争中取胜。同样，如何处理好细节，从企业领导方面看，是领导能力与水平的艺术体现;从企业作风上看，是企业认真负责精神的体现;从企业发展上看，是企业实现目标的途径。

具体到项目开发和销售中，营销术语“营销是卖的艺术，是满足他人的策略，是提高性价比的智慧”中的“叫卖艺术”、“满足”、“提高性价比”都是细节的制定和执行策略，我们房产开发企业，在产品上的某一细节上的优化和改进，也许只给业主增加了1%的方便和舒适，然而在销售中，这1%的细节会引出几倍的业绩和数十倍的回报。业主倾其毕生积蓄购房，都很谨慎、理性，他们对楼盘做比较时，相同的功能和卖点都被抵消，对决策起作用的就是那1%的细节。也即1%的细节优势决定了100%的购买行为。因此，我们的项目要想取得成功并获佳绩，就必须在每一个环节上都做到尽善尽美，真正做到“过程精品”，否则就会象麦当劳创始人克洛克所说的那样“100-1=0”。
老子病危时召集弟子“满齿不存，舌头犹在”现身说法的形象比喻，也恰好说明了在产品和服务日趋同质化的大趋势下，软性的东西更能够显示企业的生命力。
这里，首先值得反省的是我们自己。作为一名专业房地产企业的策划人，由于职业习惯，在思想上会比普通人对于细节的关注更多一些。因为我们知道，策划的每一个细节或创意给项目造成的影响可以是波澜不惊的，也可能是决定成败的。所以我们会有意无意的多关注一些细节，对项目从立项、开发、建设到销售、管理、服务，尤其是活动策划，每一个环节也是从细节做起。我们的员工，凡事都要从小事做起、“海不择细流，故能成其大;山不拒细壤，故能就其高”、“一家不治，何以治天下”、古今中外大大小小的道理于培训、会议上提了许多，可是效果如何呢?能有多少人真正做到了?撇开社会大环境、员工素质良莠不齐等不谈，要让员工学会“天下难事必做于易，天下大事必做于细”、“做事不贪大，做人不计小”、“简单招式炼到极致就是绝招”、“平凡岗位创造不平凡的伟绩”、“成大业若烹小鲜，做大事必重细节”。
而从细节做起，我们的管理者首先也要从自身做起，给员工树立良好的楷模。投入到“细微末节”的工作中，以“把每一件简单的事做好就是不简单，把每一件平凡的事做好就是不平凡”为思想主导，更好落实到日常的工作之中。

其次，要纵观社会。长久以来，国人确实有大而化之、马马虎虎的毛病，社会上“差不多”先生比比皆是，好像、可能、几乎、似乎、将近、大约、大体、大致、大概等等，成了“差不多”先生的常用词。对自己、对别人都是如此。就在这些词汇一再使用的同时，生产线上的次品出来了;矿山上的事故频频发生着;社会上违章犯纪不讲原则的事情也是屡禁不止。而全世界每年因为“差一点点”而造成数以万计的损失不计其数。这样的局面都不是人们希望发生的，但总是一再发生。
就像书中所说的“芸芸众生能做大事的实在太少，多数人的多数情况总还只能做一些具体的事、琐碎的事、单调的事，也许过于平淡，也许鸡毛蒜皮，但这就是工作，是生活，是成就大事的不可缺少的基础”。如果人们忽视了这些细节，那么往往他们就做不成大事。
细节我们经常看得到，但是我们不一定想得到，我们想得到细节通常是在教训后的经验中，首先好了伤疤不能忘了疼，然后伤在别人身上也应该知道疼，最后没人受伤也应该知道受伤的疼。想成就大事的人，不妨每晚睡觉前先扪心自问“今天我做了哪些细事?”
细节成就完美，细节铸就辉煌!希望通过这次的学习和交流活动，理解公司领导的良苦用心，从细节做起，重视细节，不断提高自身素养，在各自平凡的岗位中务实工作，与公司一起成长、共创辉煌!